AGRANLUND.se  Underhållsplanering

---

Steg 4: Priser kr per enhet (á-priser)

Det är inte alla under­hålls­system som redo­visar á-priser!

47 år i branschen (2021)

47 år räknat från 1974, förvisso med avbrott för utbildningar. Driftmaskinist. Byggingenjör, en fil.kand och lumpen förstås (sjukvårdare).

Man ska inte behöva jobba i 47 år i bygg-/fastig­hets­branschen för att för­stå att man inte kan ange under­hålls­kostn­ader exakt på öret, andra för­söker hävda mot­satsen.

Vi vet dock att under­hålls­kost­naden beror på mängden.

Priset per enhet beror på en mängd ovissa faktorer.

1. Vem som frågar efter ett pris eller vilka?
   Styr­elsen består oftast av amatörer.
2. Vem eller vilka blir till­frågade?
   Det är all­mänt bäst att fråga flera före­tag och rätt före­tag.

   Spridningen mellan lägsta och högsta anbud kan vara väldigt stor.

Men ibland finns det bara ett seriöst och heder­ligt för­etag att välja och som har den unika tjänst man önskar köpa.

3. Vid vilken tidpunkt man begär in pris?
   Begär man in för sent så är alla före­tag bokade för säsongen.
4. Hur man frågar? Muntligt och ludd­igt eller skrift­ligt och tydligt?
   Åberopas regel­verk och normer eller inte?

   Språket, är det vatt­brädan eller vind­skivan det handlar om?

Ännu svårare är att be­döma vad det kan kosta om 20 år, finns det asfalt vid den tid­punkten?

Indexera á-priser och därmed även underhålls­kost­naden? Tjoflöjt!

Givetvis bör en under­hålls­plan ses över för att vara så relavant som möj­l­igt.

Men att indexera á-priser upp­levs som direkt löj­ligt sälj­argument, med tanke på hur under­hålls­planer i all­män­het bruk­ar vara.

Vad kostar ett yttertak med betong­tak­pannor 2.100 eller 2.600 kr/m2?

Ska man räkna på alla del­poster i stället för en klump­summa?

1. Etablering?
   Måste man hyra mark, provisorik vatten och el?
2. Rivning?
   Ska koppar­plåten till­falla entre­prenören eller be­ställ­aren?
3. Underlagspappen?
   Ovan­på be­fint­lig med risk att röt­skadad trä­panel blir kvar?
4. Strö- och bärläkten? Vilka dimensioner? Klen­aste till­åtna eller rediga läkt?
5. Takpannorna? Ska alla tak­pannor spikas eller bara de i rand-zonen?
6. Ska skors­tenarna hel­renov­eras eller bara fog­komplett­eras om?
   Eller ska de få en hel­beslag­ning?
7. Plåtarbeten?
   Stål- eller Aluminium­plåt? Vilken tjock­lek o kvalité?
8. Taksäkerhet
   Gång­brygga, tak­fots­räcken, stegar och PLATT­FORMAR?
9. Ingår alla omkostnader?
   Ersätt­ning till besikt­nings­män, kontroll­anter och styr­else­leda­möter som deltar på bygg­möten? Till­stånd och moms?
10. Ingår oförut­sett? ÄTA-arbeten? Byte av röt­skadad trä­panel och annat som till­kommit?

Ovan är lagom intressat om taket är helt nytt och ska inte för­nyas förr­än om 50 eller 70 år.

För äldre hus kan man kanske an­vända några väl utvalda åt­gärder att disku­tera av olika skäl:

1. Takpannor, läkt och under­lags­papp m.m. - Byte 100% vart 60e år
   Rätta till enstaka takpannor (problem) = Löpande under­håll?
2. Skorstenar - Omfogning 25% vart 15 år. (om det upplevs som rimligt)
   Ska koppar­plåten till­falla entre­prenören eller be­ställ­aren?
3. Plåtarbeten - Byte 100% vart 60e år
   Byte en­staka delar = Löp­ande under­håll.
4. Taksäkerhet - byte 100% vart 60e år
   I många fall finns inte någon god­känd tak­säker­het.
5. Hängrännor, krokar, 4 rader träpanel - byte 100% vart 60e år
   Häng­rännor kan man byta eller fixa till löp­ande.

Vad kostade entre­pre­naden m.m? Hur många m2? Det nya taket ska väl klara sig lika länge som det gamla, väl?

---

---

Kostnaden för en viss period typ 20 eller 50 år eller ska vi räkna med ett oändligt/"evigt" perspektiv?

Hur långt bort orkar någon tänka, kan man undra?

Rätt á-priser är inte det avg­örg­ande

Visst kan man bör man vara noga med att hitta rätt á-priser så blir det en hygg­ligt bra under­hålls­plan. Särskilt noga kan man lov att vara om det snart är dags att utföra något inom kort. Det är inte fel att fråga någon annan brf vad de betalade. Kanske begära in en "budget-offert", ett pris mellan "tummen och pekfingret"?

Men om under­hålls­planen, för en viss period, inte blir komplett så blir slut­summan miss­vis­ande, trots alla fin fina á-priser.

Att ta fram en första under­hållsplan tar en del tid och kostar sålunda en viss summa pengar så det gäller att för­dela tiden ratio­nellt och effektivt, annars kostar under­hålls­planen onödigt mycket pengar.

Allt för om­fattande och ambitiösa under­hålls­planer risker­ar att bli "Korthus".

BIld av andretusch från Pixabay

Visst bör á-priserna vara veder­häftiga (sakliga).

Men måste man verkligen skriva 138 kr/m2 ett år och sedan indexera till 139 kr/m2 ett annat år bara för att ge ett sken av professionalism?

Priserna ovan är inte direkt hämtad ur ”kokboken, som enligt Aareon sägs ha blivit något form av en ”Svensk Standard". För Dummies kanske? Jo du :-)

Man kan ju i stället skriva mer runda belopp typ 200 kr/m2 vilket är lätt­are att kommun­icera.

Vi kan hur som helst inte veta i för­väg om det be­höver ut­för­as andra saker än bara ny asfalt.

Beloppen är bara ungefär­liga.

HSBs Brf Tornfalken fick gräva och för­stärka och just­era fall för att på sätt säker­ställa att för­en­ingen fick en med lång­livad park­er­ings­plats.

Den mycket om­sorgs­fulla och för­nuft­iga vice­värden ville inte se några halv­mesyr­er i sin för­ening.

Om man, som jag, lyckligt­vis har råkat få den äro­fyllda äran att få hög­tid­ligt öppna en fas­lig mängd olika (oseriösa) anbud, på både det ena och det andra, så vet man att det kan vara en väld­igt stor skill­nad mellan hög­sta och läg­sta an­bud.

Ibland kan man även be­fara att anbuds­giv­arna har bildat en kar­tell eller pratat ihop sig ..."du tar den så tar jag den andra...."

När vi i styr­elsen för Brf Gustav i Malmö öppnade 5 stycken anbud 1989 så var varje anbud högre än före­gående och det för­sta anbudet fann vi högt nog!

Hur vi skulle för­bättra säker­heten vid fönster­putsning visst vi inte. Kanske för att ord­för­ande bodde på för­sta vån­ingen? (Själv bodde jag som ungkarl på fjärde men visste inte vad fönster­puts­ning var för något ;-)

Den gången gällde det mål­ning av fönster enligt A13-metoden.

Cirka 20 år senare satsade för­eningen på en ännu dyrare fön­ster­ren­over­ing som av­slut­ades 2019, av års­redo­visn­ingen för år 2019 att döma.

Lite kuriosa:
1988 var årsavgiten i Brf Gustav 225 kr/m2 och år och 2019 ser man att årsavgiften ökat till 687 kr/m2 och år. ja åldern tar ut sin rätt. I samma brf köpte jag 1981 en 2a för 10.000 kr trots att säljaren bara begärde 9.000 kr. Samma lägenhet sålde jag 1987 för 178.000 kr och köpte en 4a några trapphus bort. Fin brf som jag saknar.

---

---

K3 Komp­onent­av­skriv­ningar =
Oändlig underhållsplan?

Det är svårt att jong­lera med för många bollar!

Om man vill beräkna under­hållet för ett evigt eller oänd­ligt per­spek­tiv så upp­står flera fråge­ställ­ningar eller saker att beakta - att tänka på så att inte underhållssystemet tar över.

Komponentavskrivningar och oänd­liga under­hålls­planer på­minner om var­andra men båda är lika ointressanta och löj­liga.

Här be­handlar vi bostads­rätts­för­en­ingar varför av­skriv­ningar, och annat trams, inte är något jag avser att lägga ner tid och möda på.

Ovan är något som alla trång­synta auktor­iteter kan hålla på med vid sina blanka skrivbord, de flesta av dem bor nog inte heller i en brf och defintivt inte i Brf Thomsons Väg i Malmö.

1. Först målar man fönster för 10.000 kr vart 10e år = 1.000 kr/år.

   Obs! Nu­värdes­termer och bara ett o­sed­van­ligt mycket simpelt räkne­exempel så att även Bo­verk­et hänger med.

2. Efter 30 år så måste man satsa på en större renover­ing för 60.000 kr = 2.000 kr/år.

3. Efter 60 år väljer man, trött på allt underhåll, att byta till PVC-fönster för 120.000 kr = 2.000 kr/år.

4. Alla PVC-fönster behöver ses över efter 10 år för 2.000 kr = 200 kr/år. Det finns tyd­ligen ingen­ting som är helt under­hålls­fritt!

Summera manb ovan utan att eftertanke så skulle det kunna bli 5.200 kr/år i oändlig tid!

Men det över­ens­stämmer ju inte med den reella verk­lig­heten! som min kära bror Pär Granlund skulle ha ut­tryckt det. R.I.P.

Man ska väl inte måla PVC-fönster och de ska för­hopp­nings­vis inte be­höva någon större renover­ing efter 30 år. Jo i vissa fall, tyvärr.

Det kan alltså bli en knepig ekvation i under­hålls­planen om man har åt­gärder som olog­iskt finns kvar i ekvationen, summeringen.

Man vill ju inte räkna med för mycket under­håll kr per år vilket kan på­verka års­av­gift­en upp­åt, såvida man inte lever på förening­ens till­gångar vill säga.

Samtidigt finns det saker som kanske håller 80 eller 100 år eller längre.

Ska man även av­sätta resurser (pengar) till sådana i fjärran ligg­ande under­hålls­kost­nader?

Eller ska man leva som en "Kung för en dag"?

Mer om lika perspektiv en annan dag, det lackar ju mot jul

Eller gå till någon av dessa för­träff­liga sidor om inte tomten dykt upp!

Hem till första sidan

Underhållsplan­ering sid 1  ©

Erfarenhetsåter­föring sid 1  🔁

Fastighetsutveckling  🏠

Lite om mig förstås  

---

© Anders G Fastighetsutveckling AB 2021-12-20